پیش فروش ستین چیست و چه مزایایی دارد؟
یکی از روش‌های محبوب خرید و فروش املاک، با توجه به رشد قیمت مسکن در سال‌های اخیر و کاهش قدرت خرید مردم، پیش فروش ستین است. پیش فروش ستین یا پیش خرید ستین همان‌طور که از نامش پیداست، در لغت به معنای قبل از فروش رساندن و قبل از خرید کردن است. این اصطلاح در مورد بسیاری از معاملات انجام می‌شود. به طور عمده در زمینه املاک، به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل سکونت شود به فروش می‌رسد، پیش فروش ستین و به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن خریداری شوند، پیش خرید ستین می‌گویند. اولین نکته بسیار مهم در مورد پیش فروش ستین، قیمت آن است. با پیش خرید ستین، می‌توان میانگین ۲۵ تا ۴۰ درصد کمتر از نرخ روز مسکن را پرداخت کرد.
از آنجایی که بازار مسکن همواره دچار نوسانات است و قیمت‌ها ثابت نیستند، این موضوع می‌تواند مشکلاتی را در اتمام پروژه به همراه داشته باشد. یکی از راهکارهای کاهش این ریسک، پیش فروش ستین است که تا حد زیادی از تأثیر نوسانات بازار جلوگیری می‌کند. علاوه بر این، هنگامی که قیمت مسکن در طول دوره ساخت و ساز افزایش یابد، ارزش مالی قرارداد خانه نیز افزایش خواهد یافت. این بدان معناست که پیش از اتمام خانه، پتانسیل کسب سود وجود دارد. همچنین، خریداران این امکان را دارند که قرارداد خود را به‌صورت اقساطی تنظیم کنند و مبلغ خرید را به‌تدریج بپردازند، که این روش از نظر مالی فشار کمتری به آن‌ها وارد می‌کند.
راهی برای خرید مسکن با قیمت کمتر
یکی دیگر از مزایای مهم پیش خرید ستین این است که چون ساختمان هنوز به‌طور کامل تکمیل نشده است، خریدار می‌تواند در روند ساخت نظرات خود را اعمال کند. این شامل انتخاب متریال، طراحی داخلی و جزئیات اجرایی ساختمان بر اساس سلیقه فردی او خواهد بود. علاوه بر متقاضیان سکونت، بسیاری از سرمایه‌گذاران نیز به پیش خرید ستین به‌عنوان یک فرصت اقتصادی نگاه می‌کنند. افراد مایل به سرمایه‌گذاری، با پرداخت مبلغی، آپارتمان را در مرحله پیش فروش ستین خریداری کرده و پس از تکمیل پروژه، با قیمت بالاتر به فروش می‌رسانند. این روش باعث افزایش سرمایه و گردش مالی مداوم برای آن‌ها خواهد شد.
یکی دیگر از مزایای مهم پیش خرید ستین این است که برخلاف خرید ملک آماده که فقط بخش‌های ظاهری آن قابل مشاهده هستند، در این روش، خریدار می‌تواند تمام مراحل ساخت، نوع و کیفیت مصالح ساختمانی را به‌طور دقیق بررسی کند و از کیفیت اجرای پروژه اطمینان حاصل نماید. یکی از مشکلات احتمالی در پیش خرید ستین، عدم تحویل به‌موقع ملک از جانب سازنده است. این موضوع می‌تواند برنامه‌ریزی مالی و زمانی خریدار را مختل کند. همچنین، در شرایطی که بازار در رکود قرار بگیرد یا سازنده انگیزه کافی برای تکمیل پروژه را نداشته باشد، امکان ناتمام ماندن پروژه وجود دارد که باعث ایجاد خسارات مالی برای خریداران خواهد شد. علاوه بر این، خطر کلاهبرداری توسط شرکت‌های نامعتبر نیز یکی از ریسک‌های پیش خرید ستین است.
خطرات و چالش‌های پیش فروش ستین
برخی از سازندگان ممکن است مصالحی متفاوت از آنچه در قرارداد ذکر شده است، استفاده کنند و همین امر می‌تواند کیفیت نهایی ساختمان را تحت تأثیر قرار دهد. در برخی موارد، سازنده موفق به اخذ مجوز پایان کار نشده و یا بدهی‌های مربوط به شهرداری را پرداخت نمی‌کند که در نهایت این هزینه‌ها ممکن است به عهده خریدار گذاشته شود. یکی دیگر از معایب پیش خرید ستین، امکان فروش یک واحد به چندین نفر توسط افراد سودجو است که در صورت عدم دقت در بررسی اسناد و قراردادها، می‌تواند مشکلات حقوقی جدی ایجاد کند. برخی سازندگان ممکن است وام‌های کلانی را روی سند مادر ملک دریافت کرده و آن را تسویه نکنند، که در چنین شرایطی، در صورت عدم پرداخت اقساط، این بدهی‌ها می‌تواند به خریداران تحمیل شود و مشکلات مالی بیشتری را به همراه داشته باشد.
برای جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی، در عقد قرارداد پیش فروش ستین باید قوانین مشخصی رعایت شود تا طرفین معامله دچار اختلاف نشوند. در این قرارداد، باید نام و مشخصات کامل طرفین به‌صورت شفاف ذکر شود. همچنین، مشخصات ثبتی ملک، پلاک و نشانی دقیق محل احداث ساختمان باید درج گردد تا از هرگونه ابهام جلوگیری شود. یکی از موارد مهم در قرارداد پیش فروش ستین، مشخصات دقیق واحد ساختمانی است که شامل مساحت، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه و شماره واحد می‌شود. همچنین، قیمت کلی ملک، تعداد اقساط و نحوه پرداخت آن باید به‌طور واضح تعیین گردد تا مشکلات مالی در آینده به وجود نیاید.
نکات حقوقی و مالی مهم در قرارداد پیش خرید ستین
باید موقعیت کاربری و مساحت کل زیربنا مشخص شود و توضیحات دقیقی درباره تعداد طبقات، نمای ساختمان، نوع مصالح مصرفی، سیستم گرمایش و سرمایش و سایر موارد مرتبط با پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد در قرارداد درج گردد. در این میان، شماره قبوض اقساطی مربوط به بهای ملک، تحویل و انتقال قطعی آن نیز از نکات ضروری است که باید مورد توجه قرار گیرد. یکی دیگر از موارد مهم در پیش فروش ستین، تعیین زمان دقیق تحویل واحد ساختمانی و تنظیم سند رسمی آن است. همچنین، باید تکلیف خسارات، تضمین‌ها، قرارداد بیمه‌ای و تعهدات فروشنده نسبت به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی مشخص گردد تا در صورت بروز هرگونه مشکل، خریدار از حقوق قانونی خود برخوردار باشد.
در زمان خرید آپارتمان به صورت پیش خرید ستین، حتماً باید در خصوص وضعیت ملک از نظر در رهن بودن یا نبودن، اطمینان حاصل کنید. اگر ملک در رهن باشد، فروشنده باید فک رهن را در قرارداد، صراحتاً عنوان نماید. همچنین باید توجه داشته باشید که از شرکت‌ها و تعاونی‌های خوشنام، اقدام به پیش خرید ستین کنید؛ زیرا امکان کلاهبرداری در هر مقیاسی در آپارتمان‌های پیش خرید ستین وجود خواهد داشت. در تنظیم قرارداد نهایی، به مشخصات طرفین مورد معامله، مشخصات فنی و معماری ملک، قیمت ساختمان، نوع سند، تاریخ تحویل، مساحت، بیمه و سایر جزئیات توجه ویژه داشته باشید تا در آینده دچار مشکلات حقوقی نشوید.
