راهنمای کامل و سوالات متداول

بسیاری از مردم آرزوی داشتن خانه خود را برای ثبات و آرامش ذهنی ناشی از آن دارند. اما ممکن است متوجه نباشید که داشتن خانه مزایای مالیاتی زیادی نیز دارد. در سال 2017، قانون کاهش مالیات و مشاغل (TCJA) به قانون تبدیل شد و تغییرات قابل توجهی در انواع کسرهایی که صاحبان خانه می توانند از آن استفاده کنند، ایجاد کرد. بیایید دقیق‌تر ببینیم که این تغییرات چیست و احتمالاً چگونه بر صاحبان خانه‌های فعلی تأثیر می‌گذارد.

مزایای مالیاتی داشتن خانه قبل از سال 2017 چه بود؟

سیاست های ایالات متحده به طور مداوم از مالکیت خانه به عنوان بستر رویای آمریکایی حمایت می کند. در گذشته، این همیشه به معافیت های مالیاتی قابل توجهی برای صاحبان خانه نسبت به اجاره کنندگان تبدیل شده است. بیایید به دو مزیت اصلی پروژه ستین قبل از سال 2017 نگاه کنیم.

کسر سود وام مسکن

کسر سود وام مسکن به شما این امکان را می دهد که هر گونه سود پرداختی به وام مسکن خود را کسر کنید. این کسر همچنین شامل هر گونه سود پرداختی به وام های سهام مسکن و خطوط اعتباری سهام خانه (HELOC) می شود.

کسر مالیات بر املاک

همه مالیات های ایالتی و محلی قبلاً به طور کامل از مالیات کسر می شد. با این حال، TCJA این کسرها را به 10000 دلار محدود کرد که برای صاحبان خانه در ایالت های با مالیات بالا مضر است.

تغییرات در کسر بهره وام مسکن

مالکان خانه هنوز هم می توانند برای پیش فروش پروژه ستین از کسر بهره وام مسکن بهره مند شوند ، اما TCJA آن را محدود کرده است. اگر مالیات‌دهنده فردی یا زوج متاهل هستید که اظهارنامه مشترکی را ارائه می‌کنید، می‌توانید سود پرداختی تا سقف 750000 دلار وام مسکن را مطالبه کنید. برای زوج‌های متاهل که به طور جداگانه درخواست می‌کنند، این سقف برای خانه‌هایی که پس از سال ۲۰۱۷ خریداری شده‌اند ۳۷۵,۰۰۰ دلار است. و TCJA تمام کسر وام‌های سهام خانه را حذف کرد، مگر اینکه وام سهام خانه برای بهبود سرمایه خانه استفاده شود.

تغییرات در کسر استاندارد

کار دیگری که TCJA انجام داد دو برابر کردن کسر استاندارد بود. این تغییر به این معنی است که اکثر مودیان مالیاتی برای برخورداری از کسر مالیات وام مسکن و دارایی نیازی به تفکیک کسورات خود ندارند. مالیات دهندگان فعلی ممکن است در واقع از مزایای مالیاتی بیشتری نسبت به کسورات قبلی برخوردار شوند.

تغییرات در کسر نمک

صاحبان خانه همچنین از کسر مالیات های ایالتی و محلی (SALT) برخوردار می شوند. TCJA سقف 10000 دلاری را برای کسر نمک برای مالیات دهندگان مجرد و زوج های متاهل که به طور مشترک تشکیل پرونده می دهند، تعیین کرده است. این تغییر به مالیات دهندگانی که در ایالت های دارای مالیات بالای دارایی مانند نیویورک، نیوجرسی، کالیفرنیا و ماساچوست زندگی می کنند، آسیب می رساند.

آیا هزینه های بسته شدن همچنان از مالیات کسر می شود؟

در بیشتر موارد، تنها هزینه های پایانی که از مالیات کسر می شود، بهره وام مسکن شما و مالیات های خاص املاک و مستغلات است. اگر مالیات خود را جزئی کنید، می توانید این موارد را برای سال قبل کسر کنید.

آیا هنوز هم می توانم PMI یا MIP را کسر کنم؟

TCJA این کسر مالیات را تا سال 2020 تمدید کرد، بنابراین مالیات دهندگان می توانند بیمه وام مسکن خصوصی (PMI) یا حق بیمه وام مسکن (MIP) خود را در اظهارنامه مالیاتی 2020 خود کسر کنند. اما بدون اقدام کنگره، آینده این کسر نامشخص است.

آیا کسرهای مربوط به خانه دیگری وجود دارد که بتوانم آن را بگیرم؟

صاحبان خانه همچنان از سایر کسرهای مالیاتی که توسط TCJA بدون تغییر باقی مانده است، بهره مند می شوند. اگر کسورات خود را جزئی کنید، افراد خوداشتغال می توانند کسر دفتر خانه را اضافه کنند و همچنین می توانید از اعتبارات مالیاتی برای بهبود بهره وری انرژی بهره مند شوید. کسر مالیات درآمد مشمول مالیات شما را کاهش می دهد، در حالی که اعتبار مالیاتی مالیات شما را کاهش می دهد و اغلب منجر به بازپرداخت بیشتر می شود.

آیا داشتن یک خانه، پس از TCJA 2017، مزایای مالیاتی دارد؟

با توجه به برخی از تغییرات اعمال شده توسط TCJA، آیا هنوز هم ارزش خرید خانه در سال 2021 را دارد؟ پاسخ به این سوال کاملاً بله است – معافیت انباشت ثروت و افزایش سرمایه به این معنی است که مالکیت خانه هنوز یک تلاش ارزشمند است.

انباشت ثروت

هر بار که وام مسکن را برای فروش پروژه ستین پرداخت می کنید، در خانه خود سهام ایجاد می کنید. این سهام بدون مالیات در تمام مدت زمانی که صاحب خانه خود هستید رشد می کند. در مقایسه، اجاره‌کنندگان حق ایجاد هیچ سهامی را ندارند. بسته به موقعیت شما، اجاره برای یک دوره زمانی ممکن است انتخاب مناسبی باشد، اما فرصت‌های ثروت‌سازی را که مالکیت خانه فراهم می‌کند از دست خواهید داد.

معافیت عایدی سرمایه هنگام فروش

اگرچه ممکن است مزایای مالیاتی مشابهی را که قبل از سال 2017 دریافت می‌کردید دریافت نکنید، مالکیت خانه هنوز یک راه مهم برای جمع‌آوری ثروت است. شما این کار را در قالب سهام بدون مالیاتی که در خانه خود می سازید انجام می دهید. و صاحبان خانه میتوانند از معافیت های مالیات بر عایدی سرمایه در هنگام فروش محل سکونت اصلی خود بهره مند شوند.

چگونه TCJA بر کسر املاک سرمایه گذاری تأثیر می گذارد؟

TCJA هیچ کاری برای تغییر قوانین کسر املاک اجاره انجام نمی دهد . در واقع، اکثر مالکان از تصویب TCJA سود می بردند. قانون نرخ‌های مالیات فردی را که صاحبخانه‌ها برای املاک اجاره‌ای خود می‌پردازند کاهش داد، و شما می‌توانید هر ملک شخصی مورد استفاده در مشاغل اجاره‌ای خود را کسر کنید.

خط آخر: مالکیت خانه هنوز منبع مهمی برای انباشت ثروت است

TCJA سال 2017 تغییراتی در کسر بهره وام مسکن و کسر مالیات بر دارایی ایجاد کرد. اگر در ایالتی زندگی می کنید که مالیات بر دارایی بالایی دارد، مانند نیویورک یا نیوجرسی، این تغییرات ممکن است بر شما تأثیر منفی بگذارد. اما مالکیت خانه هنوز یک روش ارزشمند برای ایجاد ثروت در سال 2021 است. و هنوز هم مزایای مالیاتی زیادی برای خرید خانه وجود دارد.